Концепция отдельно от П и Р. Решение Go/No-Go за 1,5 месяца
— без обязательств по бюджету проектирования.
Готовим инвестиционно-обоснованную концепцию, по которой можно провести тендер на П и Р, начать переговоры с якорными арендаторами и запустить маркетинг — до того, как зафиксированы 60–80% бюджета.
- 1,5 месяца
до Go/No-Go - 47 критериев ликвидности в каждом проекте
- 13 лет авторской методологии
Когда вам нужна отдельная стадия концепции
- Перед сделкой по участку
Покупаете участок и хотите проверить градостроительный потенциал до фиксации сделки или до защиты бюджета перед инвесткомитетом. - Сравнение сценариев застройки
Уже владеете участком, но хотите получить 2–3 рабочих сценария застройки с ТЭП и сравнить их по выручке, срокам и IRR до выбора генпроектировщика. - Прозрачный тендер на П и Р
Нужна концепция, по которой можно провести прозрачный тендер на П и Р и не зависеть от одного подрядчика на всём цикле. - Материал для стейкхолдеров
Нужен наглядный материал для разговора с банком, инвесторами, якорными арендаторами и муниципалитетом — раньше, чем готова проектная документация.
Почему «концепция + П + Р в одних руках» — это финансовый риск
Стандартная схема, когда концепция входит в общий контракт с проектной организацией, выглядит дешевле и быстрее. На практике она запирает девелопера в обязательства до того, как проверена базовая инвестиционная гипотеза участка. Что вы теряете:
- 01. Фиксация бюджета до проверки гипотезы.
Подписав контракт на П и Р, вы фиксируете 60–80% проектных затрат до того, как поняли — выгоден ли участок при текущих параметрах застройки и стоимости денег. - 02. Невозвратные затраты до Go/No-Go.
Если на середине рабочего проектирования рынок изменится или результаты предпроектных согласований окажутся хуже ожидаемых — выйти без потерь уже нельзя. - 03. Переделки рабочих стадий.
Слабая стартовая проработка концепции означает, что рабочая документация будет переделываться по ходу. Каждая переделка — это срок, бюджет и испорченные отношения с подрядчиком. - 04. Поздняя сборка стейкхолдеров.
Якорных арендаторов, банк, муниципалитет и коммерческих консультантов вы подключаете уже после того, как продукт зафиксирован в чертежах. Их замечания становятся переделками вместо вводных.
Итог: Снижение IRR и потеря маневренности.
В условиях дорогого проектного финансирования и волатильного спроса 2026г. это уже не риск, а почти гарантированная потеря маржи.
В условиях дорогого проектного финансирования и волатильного спроса 2026г. это уже не риск, а почти гарантированная потеря маржи.
Что вы получаете, заказывая концепцию отдельно
- Скорость: срок до решения 1,5 месяца.
Вы получаете готовую концепцию с ТЭП, мастер-планом, объёмно-планировочными решениями и предварительной сметной рамкой за срок, при котором ещё можно влиять на сделку с участком и условия финансирования. - Экономия на тендере П и Р: 15–25%.
С готовой концепцией вы размещаете конкурентный тендер среди проектных организаций. По нашему опыту, разница между «пакетным» предложением и тендером на П и Р по готовой концепции составляет 15–25%. - Свобода смены подрядчика.
Концепция остаётся вашей. Не понравились сроки или цена П и Р у одного бюро — отдаёте другому. Авторский надзор за сохранением идеи обеспечиваем мы. - Раннее вовлечение стейкхолдеров.
Концепция — это материал, с которым уже можно идти к банку за проектным финансированием, к якорным арендаторам, к муниципалитету и в маркетинг. Без переделки документации.
Чем наша концепция измеримо отличается от рыночной
Большинство концепций оцениваются «нравится / не нравится».
Мы переводим оценку концепции в плоскость измеримых параметров.
За 13 лет работы — в девелопменте, в проектных организациях, в судебных экспертизах планировочных решений, в индивидуальных домах с прямым контактом с конечным покупателем мы собрали Стандарт ликвидности.
Мы переводим оценку концепции в плоскость измеримых параметров.
За 13 лет работы — в девелопменте, в проектных организациях, в судебных экспертизах планировочных решений, в индивидуальных домах с прямым контактом с конечным покупателем мы собрали Стандарт ликвидности.
Стандарт ликвидности: 47 проверяемых параметров, по которым можно сравнить продукт со среднерыночным.
Что входит в результат
По итогам работы вы получаете три пакета документов. Каждый предназначен для конкретного бизнес-сценария.
Как устроен процесс — 4 этапа, 6 недель
- Этап 1. Бриф и аналитика. 1–1,5 недели.
Опрос вас и стейкхолдеров. ТЗ. Анализ участка, рынка, конкурентов, аудитории.
→ Результат: аналитический отчёт, на котором строятся гипотезы. - Этап 2. Концептуальные гипотезы. 1,5–2 недели.
2–3 рабочих сценария застройки. Объёмно-планировочные решения, мастер-план. ТЭП по каждому сценарию.
→ Результат: материал для выбора направления. - Этап 3. Финальная концепция. 2 недели.
Доработка выбранного сценария. Планы этажей. Сметная рамка. Расчёты инсоляции, КЕО. Пояснительная записка.
→ Результат: пакет для Go/No-Go и тендера на П и Р. - Этап 4. Маркетинговый медиа-пакет. Параллельно с этапом 3.
Рендеры, видео, презентационный альбом.
→ Результат: материал для банка, арендаторов, маркетинга.
Ведем авторский контроль и надзор
за сохранением идеи на стадиях П, Р и строительства
за сохранением идеи на стадиях П, Р и строительства
Типы проектов
- Жилые кварталы и КРТ.
- Офисно-деловые и ритейл-хабы..
- Редевелопмент промышленных территорий.
- Загородные посёлки и ретриты.
- Курортная и санаторная недвижимость.
- Многофункциональные общественные пространства.
Кто ведёт проект
Концепцию делает та же команда, которая её придумывает.
Никаких стажеров на основной работе и руководителей на презентации.
Никаких стажеров на основной работе и руководителей на презентации.
- Екатерина ПаньковаГлавный архитектор13 лет в премиальном сегменте, 7 международных наград. Отвечает за метод и архитектурный образ.
- Юрий ПаньковЮрист, руководительВедёт проект от первого контакта до сдачи. Спикер отраслевых мероприятий. Контроль норм и переговоры.
- Юлия БыковаАрхитектор10+ лет в девелопменте премиальных объектов,
12 международных наград. Отвечает за реализуемость и прохождение экспертизы. - Анастасия ГордиенкоМаркетолог-аналитик12 лет в девелопменте, ЖК бизнес и премиум-класса. Отвечает за аналитику места, аудитории, конкурентов и продуктовое позиционирование.
Частые вопросы
Стоимость зависит от площади и сложности участка.
Для жилых кварталов 20–150 тыс. м² ориентировочный диапазон — от 3 до 8 млн рублей.
Точное КП готовим за 24 часа после брифа.
Для жилых кварталов 20–150 тыс. м² ориентировочный диапазон — от 3 до 8 млн рублей.
Точное КП готовим за 24 часа после брифа.
Концепция — это интеллектуальный продукт.
Её качество измеряется не количеством построенного, а параметрами самой концепции: ТЭП, инсоляцией, гибкостью планировок, ликвидностью лотов, реализуемостью на экспертизе.
Все эти параметры мы делаем измеримо лучше среднерыночных и готовы показать на конкретных примерах.
Мы передаём концепцию в проектную организацию вашего выбора и обеспечиваем авторский надзор.
Её качество измеряется не количеством построенного, а параметрами самой концепции: ТЭП, инсоляцией, гибкостью планировок, ликвидностью лотов, реализуемостью на экспертизе.
Все эти параметры мы делаем измеримо лучше среднерыночных и готовы показать на конкретных примерах.
Мы передаём концепцию в проектную организацию вашего выбора и обеспечиваем авторский надзор.
Не делаем сознательно. Узкая специализация на концепции — наше конкурентное преимущество.
Проектную и рабочую документацию делают специализированные организации лучше и дешевле, чем универсальные бюро.
Мы помогаем вам провести тендер и сохранить идею через авторский надзор.
Проектную и рабочую документацию делают специализированные организации лучше и дешевле, чем универсальные бюро.
Мы помогаем вам провести тендер и сохранить идею через авторский надзор.
В договоре есть условие о компенсации в случае невозможности реализации концепции по нашей вине.
Все наши архитекторы имеют опыт работы в девелоперских компаниях и проектных организациях.
Закладываем только те решения, которые проходят экспертизу.
Знаем нормативные ограничения, конструктивные допуски, требования к коммуникациям.
Все наши архитекторы имеют опыт работы в девелоперских компаниях и проектных организациях.
Закладываем только те решения, которые проходят экспертизу.
Знаем нормативные ограничения, конструктивные допуски, требования к коммуникациям.
Это и есть ценность отдельной стадии концепции. Лучше остановиться на 1 месяце аналитики, чем на 8 месяце рабочего проектирования.
Вы получаете обоснованное решение «не идти» с расчётами — это тоже результат, за который стоит заплатить.
Вы получаете обоснованное решение «не идти» с расчётами — это тоже результат, за который стоит заплатить.
Базируемся в Екатеринбурге, работаем по России и СНГ.
Командировка на участок и встреча на территории заказчика — стандартная практика.
Командировка на участок и встреча на территории заказчика — стандартная практика.
Почему отдельная концепция особенно важна в 2026г.
- Дорогое проектное финансирование.
Цена ошибки на ранних стадиях выше, чем когда-либо за последние 10 лет.
Концепция, не прошедшая внятную проверку гипотезы — прямой путь к потере IRR. - Спрос на mixed-use и сложные сценарии.
Однофункциональные проекты теряют ликвидность.
Качественная концепция со сценарием смешанных функций требует методичной работы, которую невозможно сделать «в довесок» к рабочему проектированию. - Растущие требования к качеству среды.
ESG, нормы по комфорту, требования муниципалитетов и ожидания покупателей премиального сегмента ужесточаются ежегодно.
Концепция должна закладывать запас по качеству, а не догонять его.
Хотите увидеть, как это выглядит в проекте?
В презентации — 5 кейсов (КРТ Анадырь, ЖК на Алтае, стадион ФК Урарту, общественный центр в Подмосковье), подробности о Стандарте ликвидности, состав маркетингового медиа-пакета и примеры визуального материала.
Без формы. Без email. Просто скачайте и посмотрите.
Без формы. Без email. Просто скачайте и посмотрите.
